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부동산대출기본용어정리 (종류 상환 LTV DTI DSR)

오버플라우4 2023. 6. 10. 00:37

우리가 살아가면서 부동산과 대출에 대한 얘기는 수없이 들으며 살아가고 있습니다. 하지만 정작 기본적인 용어조차 모르고 있는 경우가 많아 조금씩 정리해서 알려드리려 합니다. 오늘은 부동산 대출 기본적인 용어인 대출종류부터 상환에 대한내용과 LTV, DTI, DSR 내용까지 알아보겠습니다.

대출종류

대출종류는 담보대출과 신용대출로 나뉩니다.

1. 담보대출은 부동산인 주택을 담보로 대출을 받는 것을 의미합니다. 중도상환수수료가 발생하는 단점이 있으나 담보물만 있으면 대출을 받을 수 있는 장점도 있습니다. 주택의 감정가격에 따라 대출금액이 다르고 비교적 신용대출보다 이자가 낮습니다.

2. 신용대출은 금융회사에서 고객의 신용을 판단해서 대출을 해주는 것을 의미합니다. 신용대출에는 마이너스통장과 신용대출로 나눌 수 있습니다.

① 마이너스통장은 직장, 소득을 근거로 거래은행 통장에 대출금이 입금되어 자유롭게 인출, 상환할 수 있습니다. 대출금을 사용하지 않으면 이자비용은 발생하지 않는 이점이 있습니다. 제1금융권을 이용하여 저금리 혜택을 받을 수 있는 장점이 있으나 한도가 낮고 개인 간 편차가 있습니다. 금융권과 금리내용은 다음시간에 자세히 알려드리겠습니다.

② 신용대출은 신청한 대출액이 모두 요청한 통장으로 입금됩니다. 금리가 마이너스 통장보다 높고 대출상환액을 중간에 갚는 경우 중도 상환수수료가 발생합니다.

대출상환방법

대출을 받았다면 깊아나가는 방식도 정해야 하는데 대출상환방법 4가지에 대해 알아보겠습니다.

1. 만기일시상환은 대출기간 동안 매달 원금에 대한 이자만 부담하다가 만기 시 대출금 전액을 납부하는 방법입니다. 이자만 매달 납부한다는 장점이 있지만 만기 시 목돈이 필요하다는 단점도 있습니다.

2. 원금균등상환은 대출기간 동안 매달 일정한 금액의 원금을 균등하게 납부하는 방법입니다. 원금 총잔액이 줄어들어 총이 자도 줄어드는 장점이 있으나 초반에 납부금액이 크다는 단점도 있습니다.

3. 원리금균등상환은 대출 만기 시까지 원금과 이자를 같은 금액만큼 납부하는 방법입니다. 원금 균등 상환에 비해 초기에 납부금액이 적다는 장점이 있으나 이자 총액이 크다는 단점도 있습니다.

4. 체증식 분할상환은 대출 초기에는 이자만 납부하다가 점차 원금 비중을 높여 납부금을 늘려가는 방법입니다. 만 40세 미만 대상자만 신청가능합니다.

대출용어 LTV

LTV는 주택담보대출인정비율을 의미합니다. 주택을 담보로 금융회사에서 대출을 받을 경우 주택가격에 대한 대출액을 의미합니다. 집갑대비 대출을 얼마만큼 빌릴 수 있는지를 말하는 것입니다.

LTV 비율 = 주택담보대출액 / 주택가격

예로 주택가격이 10억 인 아파트로 담보대출을 받으려면 LTV가 60% 인경우에는 6억을 받을 수 있습니다.

대출용어 DTI

DTI는 총부채상환비율을 의미합니다. 주택이나 부동산을 담보로 돈을 빌릴 경우 부채를 감당할 수 있는 능력을 측정하는 지표입니다. 대출자의 연간소득에 대한 연간 예상 원리금 상환액의 비율입니다. 대출자가 1년에 얼마를 벌고 연간 얼마까지 갚을 수 있는지를 확인해서 연간 갚아야 할 돈이 수입의 일정금액을 넘지 않도록 빌려주는 의미입니다.

DTI비율 = 담보대출 상환액 합계 / 연소득

예로 연봉이 5천만 원이고 DTI가 40%로 확인되면 2천만 원까지 대출을 받을 수 있는 것입니다.

대출 DSR

DSR은 총부채 원리금 상환비율입니다. DTI만 가지고 부동산 대출을 해주지 않고 좀 더 대출자의 갚을 수 있는 능력을 심사하겠다는 의미입니다. 즉 대출자가 가지고 있는 모든 총 대출금액을 연간 총소득으로 나눈 것을 말합니다. 결론적으로는 소득이 낮으면, 대출금액이 많으면 DSR도 낮아지게 됩니다.

DSR비율 = (담보 대출 상환액 합계 + 기타 부채 상환액 합계 ) / 총소득

쉽게 설명한다고는 했으나 용어는 참 어렵습니다. 기본 개념만 이해하시면 좋을 것 같습니다. 여기서 잠깐! 주택담보대출 금액 얼마나 받을 수 있는지 궁금하지 않으신가요? 한 번쯤 확인해 보는 것도 좋을 것 같습니다.

사람들이 DSR만 없어도 대출이 더 많이 되어 좋은 부동산을 살 텐데 라는 말도 많이 하지만 갚을 능력이 없는데 대출만 많이 받아 부동산을 사는 것도 힘들지 않을까요? 작년에 영끌소리를 들어가며 대출을 받았다가 하우스푸어, 빚만 갚다 평생을 보낸다느니 빛이 있어 빛을 더 내야 한다느니 말들이 아직까지 들리고 있습니다. 둘 다 장단점이 있으니 항상 대출을 받아야 된다면 나의 상황에 맞게 미리 계획을 세워보시길 추천드립니다. 착한 대출은 필요하나 나쁜 대출은 줄여야겠다는 생각을 다시 한번 하게끔 만듭니다. 여기서 착한 대출, 나쁜 대출 다들 알고 계시겠죠? 다음엔 다른 내용으로 정리해서 알려드리도록 하겠습니다.